Obrátila se na mě kamarádka s jedním dotazem. Před tím se ptala na řadě internetových bezplatných právních poraden. Její dotaz, i když trochu idealizující její reálnou situaci, zněl:
Uzavřela jsem se svým bratrancem písemnou darovací smlouvu, ve které mi daroval ideální 1/16 nemovitostí. Jsou v ní jasně určeny strany, předmět převodu i je řádně podepsána. Zkrátka je to písemná smlouva se vším všudy. Nyní jsem šla na katastr (v Praze) si předběžně zjistit, co po mě chtějí, a tam jsem dostala papír, na kterém píší, že chtějí pro zápis originál smlouvy s ověřenými podpisy a návrh na vklad musí podepsat všichni účastníci. Problém je, že jsem se o té doby s bratrancem dost nepěkně pohádala (nemluvíme spolu) a navíc bratranec před dvě měsíci zmizel neznámo kam. Mám hned několik dotazů.
1. Opravdu musím mít smlouvu s ověřenými podpisy a ne podpisy normálními?
2. Opravdu musí návrh na vklad podepsat i převodce?
3. Jak postupovat, kdyby mi odmítli převod zapsat, protože chybí jedna z těch dvou věcí.
4. Je nějaká lhůta do kdy od podepsání (či účinnosti) smlouvy se musí převod nemovisti vložit na katastr nebo tam můžu přijít se smlouvou jakkoliv starou?
5. Možná to zní nepěkně, ale vzhledem k sortě lidí, mezi kterými se pohybuje, se musím se na to zeptat. Změnila by se nějak moje situace, kdyby bratranec zemřel či byl prohlášen za mrtvého a já návrh na vklad do jeho smrti nepodala?
Obvykle se od tamních "právníků" dozvěděla (s výjimkou bodu 4, kde je situace jasná) něco a když si sama našla právní předpisy a reagovala, tak jí odpovědili zase jinak (zde a zde). Odpověď na podobný dotaz je i na další poradně jiná.
Mě tato oblast práva příliš nezajímá, takže ji asi také neporadím. Ostatně, a teď neřešme ověřenost podpisů, jak je to s návrhem na vklad do katastru po smrti převodce?
To jsou otázky, na které by měl snadno odpovědět každý, kdo se touto problematikou kdy zabýval.
OdpovědětVymazat1. Vaši kamarádku stíhá ve vkladovém řízení povinnost prokázat, že podpisy na předložené smlouvě jsou authentické. K tomu má několik základních možností, které najde v ustanovení § 37 odst. 6 prováděcí vyhlášky ke vkladovému zákonu (č. 26/2007 Sb.), ale jak vyplývá ze závětí, není vyloučen ani důkaz jiný, např. znaleckým posudkem grafologa.
2. Nemusí.
3. Proti rozhodnutí o zamítnutí vkladu je přípustné odvolání ke katastrálnímu inspektorátu, a proti jeho rozhodnutí lze podat správní žalobu.
4. Ne, žádná taková lhůta stanovena není.
5. Smrtí účastníka smlouvy se hmotněprávně nic nemění, procesně ale za něj ve vkladovém řízení budou jednat jeho dědicové.
U pětky jsem si nebyl jist, zda se řízení přeruší a počká se na uzavření dědického řízení.
OdpovědětVymazatNo, já bych nebyl tak kritický. Ustanovení § 31 al. 1 obecného knihovního zákona stanovilo: "Vklad (§ 8, č. 1) může se státi jen podle veřejných listin anebo takových soukromých listin, na kterých jsou podpisy soudem anebo notářem ověřeny." Toto zjevně funguje jako právní obyčej dosud.
OdpovědětVymazatOZ 1950 v tom svým konsensuálním převodem nemovitostí udělal bordel. Ustanovení § 134 odst. 2 OZ 1964 to proto změnilo na: "Ke smlouvě o převodu nemovitosti je třeba její registrace státním notářstvím. Vlastnictví přechází registrací smlouvy."
Nekvalitní právní úprava z roku 1992 registraci státním notářstvím odstranila, avšak pozemkové knihy neobnovila. Nyní tedy panuje podivný hybrid, že převod nemovitostí nemá vůbec stanovenou formu a toliko nepřímo lze dovodit, že postačí soukromá listina.
Ani NOZ na tom bohužel nechce nic měnit, protože Eliáš chtěl zavést konsensuální převod po vzoru OZ 1950 a když to narazilo na odpor, tak se urazil a nic se současným nevyhovujícím stavem nedělá. V tom se inspiroval OZ 1937, ale ten byl připraven v době kvalitního knihovního práva. My bychom se spíše měli inspirovat ABGB, konkrétně § 432: "Proto buď o nabývacím jednání zřízena ověřená listina ve formě předepsané platnosti jednání nebo veřejná listina."
Naproti tomu je nutné uvést, jak připomíná Jaromír Sedláček, že intabulační listina byl pouhý průkaz (= důkaz). Kupní smlouva jako titul nabytí vlastnického oprávnění k nemovitosti mohla mít jakoukoliv formu, tedy i ústní, a závazek šlo vynutit soudně.